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2019年楼市走势怎么走?预判来了 几分思考一点建议!
江苏快三直播 时间:2018/11/16 15:59:43 查看评论 [发表评论]

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2018年已经到了11月,随着今年的“金九银十”在一众期待中黯然落幕,这一年对于房地产市场已基本结束。至此,市场似乎才形成了一个普遍共识:在经历了2016的疯狂起伏,2017年的市场喧嚣后,2018年绝对是行业的拐点之年,“限”字当头下,政策的持续高压所要努力维持的就是一个波澜不惊,平稳发展的房地产市场。

由此,我们推测,2019年横盘的局面仍将持续,房地产市场将进入平稳发展阶段。不管是开发商还是代理公司,接下来的一段时期,靠天吃饭的日子已经结束,行业洗牌在所难免。

最新政策盘点

调控严压政策方向保持不变

公租棚改供需适配有序疏导

 ↓↓↓

01棚改新动向两类城市被要求尽快取消货币化安置

10月8日召开的国务院常务会议明确,要严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区、棚户区作为改造重点,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。

02住建部坚决遏制投机炒房

住建部网站10月28日发布消息显示,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制投机炒房,促进房地产市场平稳运行。同时要加快完善住房保障体系建设,认真解决保障房“空置”问题。

03公租房管理服务8省份将试点政府购买公租房管理服务

为进一步完善公租房运营管理机制,提升管理和服务能力。住建部、财政部日前联合印发《推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》。根据地方自愿原则以及公租房发展情况,确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个?。ㄇ┛拐郝蚬夥吭擞芾矸袷缘愎ぷ?。

最新市场走势

 商品房供应量持续稳中有升

短期内供应成交呈上升趋势

↓↓↓

今年前十个月,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资70370亿元,占房地产开发投资的比重为70.8%,增长13.7%。

房地产开发企业房屋施工面积784425万平方米,同比增长4.3%。其中,住宅施工面积542344万平方米,增长5.2%。房屋新开工面积168754万平方米,增长16.3%。

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数据来源:国家统计局

江苏快三直播 www.gxmgw.cn 2018年1-10月,全国商品房销售面积133117万平方米,同比增长2.2%。其中,住宅销售面积增长2.8%,办公楼销售面积下降10.5%,商业营业用房销售面积下降2.8%。商品房销售额115914亿元,增长12.5%。其中,住宅销售额增长15.0%,办公楼销售额下降6.5%,商业营业用房销售额增长1.7%。

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数据来源:国家统计局

 


市场走势分析 

1F从市场宏观角度来看

2016年下半年开始持续至2018年一季度的市场成交低迷,在二、三季度得到一波成交释放,情况似乎出现转机,但本质上并没有明显好转,这一点从市场中观和微观角度已经得到印证。

前三季度商品房销售面积累计同比增2.9%,一线城市成交低位回升、二线整体规模稳定但城市分化、三四线城市销售比重攀升至70%,到10月末,千亿房企达到24家。

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数据来源:CRIC

2F从城市中观和项目微观来看

部分城市销售已然遇冷,当前市场形势也较上半年已发生显著变化:9月商品房销售面积同比降3.6%,70城房价环比增幅首次回落,百强房企10月销售业绩环比下降11%,部分二线、三四线城市项目开盘去化率大幅下降,土地流拍或者底价成交成为常态、企业拿地意愿普遍低迷。

新房市?。?月、10月连续下跌

自2018年3月份以来,全国主要城市成交量低位回升,8月同比增幅升至14%之后,9月份同比增幅大幅降至1%;环比来看,9月环比大幅下降9%。从城市分级来看,一线持续回升、二线相对稳定、三四线市场缩量明显。

从供需方面来看,9月新增供应同、环比分别增加24%和41%,但成交量依然环比下滑,10月份诸多城市新开盘项目开盘去化率普遍大幅下降,成都、长沙、重庆、济南、常州等热点城市去化下降严重,市场降温趋势明显。

二手市?。撼山涣空宄中芈?/strong>

2018年第三季度,全国二手房商品住宅成交面积呈现逐月下滑趋势, 9月份9个二线城市二手房商品住宅总成交面积仅475万平方米,环比8月下降约7%,二手房成交规模逐渐萎缩。

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数据来源:CRIC

企业业绩:百强房企销售减速,增速放缓

10月,全国百强房企单月业绩环比9月大幅下降10.5%,销售减速较为明显。而与去年同期相比,百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓,从7月58.1%回落至本月的26.1%。

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数据来源:CRIC

开发企业营销折扣意愿从9月开始增强,住宅折扣高达6.4折以上,以价换量成市场趋势。2018上半年企业让利意愿不强,让利形式多为一次性付款及首付款比例优惠;

从8月底恒大率先开启全国范围内8.9折降价促销开始,房企打折促销“降价”的项目增多,行业平均折扣达9.3折,住宅折扣最高达6.4折。10月多地楼盘都推出了降价措施,常见的方式是精装改毛坯,或是将部分难于去化的产品以特价房的方式出售。

土地市?。和蹲是饔诮魃?,拿地意愿大幅下滑

今年前9月土地投资力度整体弱于去年。1-9月销售百强房企平均拿地销售比为0.44,相比2017年0.6仍有一定差距。尤其是TOP30以后房企,下降幅度较大,各梯队房企投资拿地意愿都在放缓。

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数据来源:CRIC

预判短期市场预判

• 未来2-3个月处于传统市场淡季,下行压力显著,项目去化不利降价成风,将加剧市场观望氛围。

• 近期政策仍旧趋紧,后续全面放松可能性不大,传统“金九银十”在供应明显增加的情况下成交量依然环比下滑,市场转冷趋势明显。

• 限购、限贷、限售制衡下,市场需求普遍透支,购买力受限,项目去化不力的情况将在行业内短期蔓延,市场压力进一步增加。

• 为应对这波市场压力,一二线城市将继续通过放量缓解供需矛盾,短期内成交回升;三四五线城市分化加剧,核心城市周边区域将面临更大的销售压力。

• 就开发房企而言,未来2-3个月是抢收全年业绩的关键节点,因此将会加速项目入市加大市场供应,短期内市场竞争将会空前激烈。

[  给地产人的建议 ]

丢掉幻想,准备战斗

我们预判2019年全球经济的主基调是动能放缓,政治风险因素加剧,贸易摩擦整体加剧且常态化。在中美贸易战持续加码,欧盟整体分化的严峻背景形势下,全球政治金融体系正在发生微妙的变化。

一方面人民币的国际化进程需要一个稳定的内部支撑体系,另一方面实现经济软着陆和产业转型升级需要将资本更多的投入到创新经济和实体经济,因此,金融信贷的天枰短期内不会再次倾斜。

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与其看天求雨,不如未雨绸缪

2018作为楼市拐点之年,已经成为行业大佬们的普遍共识,经过近两年的政策高压,目前整体的楼市调控走向已经趋于明朗。在外部经济环境没有改善的情况下,市场将维持高压现状,开发商所期盼的重磅政策利好中长期内是不太可能出现的

转型升级,打造企业核心竞争力

中国房地产业发展到今天,全国从业人员何止千万,经营同质化、策略同质化、行业同质化,同行之间你有我也有,你抢我也抢,很少有壁垒可言。地产人接下来要做的应该是苦练内功,增强企业内生发展动力,通过资源整合创新抢占市场,以应对来自行业内外的竞争冲击,实现新形势下的企业转型升级。

 

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责任编辑:邓璇
新闻来源:地产套路研究院
关键字 地产 趋势 

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