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  回顾这两年,柳州楼市不仅推地量惊人,而且几乎每逢宅地出让,必出新地王。“面粉贵过面包”,也屡见不鲜,部分地块的预期售价(由成本正常推导),更是让人瞠目结舌。
  但拿地一时爽,终究还要面对艰难的市场。按正??⒔谧?,大部分地块,可在年内上市,柳州市场上高价房已不少,新增的地块竞争和压力,由此而生。
  然而,每个板块面临的局面,不尽相同。有的担心,政府会批什么样的价格?有的则要面临激烈的竞争,苦恼如何突围?而有的本身价格很高,首要问题,已经变成“是否有足够的市场购买力”?
  今天,我们特对柳州几大热门板块,从地价、房价、供应量等层面出发,进行了一次大摸底。
  水南片是当下柳州楼市网红板块,今年两次土拍这里都诞生了新的地王级项目,其实在片区地块土拍的历史上这样高地价项目屡见不鲜,很多项目已投放市场,该片区的项目还经常荣登柳州各类销量榜,深受柳州购房者喜爱。
最高地价:8806元/㎡
新房参考价:12000元/㎡
房价地价比:1.4:1

  据柳房网不完全统计,2013-2018年六年时间,水南片共出让8宗涉宅土地,出让土地总面积达683441.08㎡,土地成交总金额87.98亿,最高楼面地价由3448元/㎡上涨至8806元/㎡,翻了近三倍。水南片区地价上涨也不是一夜之间的事,在过去水南片也是柳州著名的城中村,矮旧居民楼遍地,道路拥挤,而静兰片则是一大片的中小型工厂聚集地,根本没人想到一纸规划出台后
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2013-2018年水南片涉宅土地成交信息
年份 项目 楼面地价(元/㎡) 地块面积(㎡) 成交价(亿)
2013 恒大·翡翠龙庭 3448 85390 8.539
2015 中辰·阳光郡 2595 49302.25 3.838
2016 恒大御府 4351 132394.02 19.01
2016 金科·天宸 4404 90065.95 9.17
2018 中海项目 8774 94697.48 18.28
2018 恒大静兰地块 8806 86174.49 17.023
备注:统计以纯市场地块为主,同年份以代表性楼盘为主。

供应开发高端化,房价迈入2万+

  各房企的大张阔斧的开发让柳州人认识到了一个不一样的水南,华润以央企之姿推出的高层住宅项目备受推崇,随后的华润中心及配套的华润SOHO公寓、写字楼、万象城使水南片跟上了河东CBD的发展步伐,未来华润还有高端住宅项目登场,柳州改需购房者又将有新选择。被誉为国内“洋房之父”重庆金科打造的金科·天宸定位与周围其他项目迥然不同,主打高端洋房产品及平墅产品,优质的户型设计与低密度的居住环境适合对这方面感兴趣的购房【点击查看详情】

  随着柳州河东中心区优质地块的消耗殆尽,居住需求由中心向周边扩围,河东路北片区成为了拿地开发的重要板块。河东路北片区建设发展如火如荼,交通、学校、公园、旅游等项目建设百花齐放,不断呈现宜居美好生活,吸引着越来越多的房企和购房者的关注,土地价格也进入了快速上涨通道。
最高地价:7357元/㎡
新房参考价:11300元/㎡
房价地价比:1.5:1

  据柳房网不完全统计,2013年至2017年的5年时间,河东路北片区共成功出让了7宗涉宅用地,出让土地总面积达709421.576平方米,土地成交总金额达59.88亿元,最高楼面地价由2417元/㎡上涨至7357元/㎡,翻了3倍有余。

  2013年兴佳以3.872亿元拿下位于东环路延长线西侧的80.094亩地块,楼面地价2417元/㎡,2015年碧桂园以4.51亿元拿下143亩地块,楼面地价2365元/㎡
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2013-2018年水南片涉宅土地成交信息
年份 项目

楼面地价(元/㎡)

地块面积(㎡)

成交价(亿)

2013年 兴佳·汇景天城 2417.00 53395.93 3.872
2015年 柳州碧桂园 2365.00 95335.38 4.51
2016年 碧桂园·十里江湾 4805.00 150777.87 14.49
2016年 碧桂园·十里江湾 4825.00 85084.89 8.21
2017年 红星·天铂 2278.18 124799.51 5.958
2017年 碧桂园·滨江府 7357.00 102664.48 16
2017年 彰泰城 2509.00 97363.516 6.84
备注:统计以纯市场地块为主,同年以代表性楼盘为主。

高起点高增长房价一脚迈入时代

  相较于其他醇熟城区,在近5年时间里,河东路北片区成功出让的宅地数量屈指可数。但多数地块为低容积率宅地,加上片区内拥有百里柳江、莲花山景区、三门江国家森林公园等优越的自然生态资源,地块在出让之初就拥有了得天独厚的豪宅潜质,引起了众多知名房企的争夺,一次又一次地刷新人们的眼球。
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  柳北半岛作为人口基数大,基础设施建设、生活配套等综合条件都较为完备的成熟片区,一直吸引着房地产开发商的目光,无奈片区内鲜有大宗地块出让,无地可供的尴尬长期存在,随着房价的一路走高,早前拍地的楼面价与如今的房价比已经越拉越大。
最高地价:3126元/㎡
新房参考价:10500元/㎡
房价地价比:3:1

柳北最高地价3126/㎡,最高房价1.6/

  2015年夺得全市成交总价和楼面地价双料“地王”的通建中天城,楼面地价不过才3126元/㎡,同年的楼面地价榜眼宝丰·盛世名邸,楼面地价也仅为2755元/㎡。如果说2015年之前,柳州楼市属于稳步发展,那么2015年以后,柳州的价值无疑在被众多品牌房企联手推高,之后几年的“地王”身价鲜明的说明了这一点:2016年,楼面地价最高为4825元/㎡,2017年,楼面地价最高跃至7868元/㎡,2018上半场仍为走完,楼面地价已创下8806元/㎡高价 【点击查看详情】

项目名称 地块位置 土地成交日期 地块面积 楼面地价
宏桂·香兰花园 香兰大道与香兰中路交汇处东北侧 2012年 86.325亩 968元/㎡
绿水·云间 跃进路128号 2012年 36.05亩 1253元/㎡
2014年 1.325亩 1514元/㎡
长业天江城 胜利路南侧白沙路西侧 2013年 62.744亩 2156元/㎡
宝丰·盛世名邸 北雀路68号 2015年 23.74亩 2755元/㎡
通建中天城 胜利路4号 2015年 186.196亩 3126元/㎡
云星·钱隆世家 跃进路110号 2015年 108.669亩 2636元/㎡

商品房库存见底刚需通建、改需绿城分庭抗礼

  柳北半岛在售盘不多,此前支撑柳北住宅供应的宝丰·盛世名邸、香颂e公馆、绿水·云间等项目,现已转入配套商铺、车位等产品销售,当前柳北住宅在售项目仅6个,且已库存不多。北岸馨园仅余约20套房源,2017年强力支撑柳北住宅供应的云星·钱隆世家和琥珀·东岸即将迎来完美收官,地王公馆的公寓和188㎡大宅仅余少量在售,即将转入配套产品销售。虽有温馨雅苑等旧改项目即将面世,但上市时间尚不明朗,当前柳北半岛的住宅供应要仰仗大体量项目通建中天城与绿城·杨柳郡维持

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  2014年之前,旧机场板块在柳州楼市里还是一颗“被遗落的明珠”,转折发生在2015年,随着柳南万达广场的建设启动,大量投资客的涌进,导致板块房价直线上涨。
最高地价:4401元/㎡
新房参考价:8600元/㎡
房价地价比:2:1

地价跳涨黑马没错了!

  据柳房网不完全统计,2010年至2017年,旧机场板块共成功出让了17宗涉宅用地,出让土地总面积达971302.67平方米,土地成交总金额达49.44亿元,楼面地价由807元/㎡上涨至4401.48元/㎡,同比增长445.41%。高地价推动房价的快速上扬,目前旧机场板块新房价格普遍在9000元/㎡左右。 曾经的价格洼地,如今实现了价值回归,让所有关注旧机场板块但是迟迟没有上车的人深刻的体会到了一句话:“今天的全款就是明天的首付”【点击查看详情】

旧机场片地价变迁
年份 项目 地块面积(㎡) 楼面价(元/㎡) 销售均价(元/㎡)
2010 金宵云邸 23005.01 807 4980(售罄)
2010 魅力首座 37541.12 933 7200(公寓)
2011 正菱商业文化广场 106878.65 1302
2014 南俪首座 99672.11 1340 8900
2015 柳南万达广场 116748.5 1388 7800(售罄)
2016 万佳濠庭 26753.54 2284 8300(售罄)
2016 万润濠庭 13651.08 2364 待售
2017 金科·星辰 27189.54 4393 9100
2017 融创·九棠府 34817.64 4401.48 9500
  * 统计以纯市场地块为主,同年以代表性楼盘为主

大鳄争姝 带着精品分杯羹

   柳南区分为两部分,一部分为河西板块,一部分为旧机场板块,据柳房网数据统计显示,2018年5月柳南区住宅均价为8673元/㎡,旧机场板块价格区间在7000~9500元/㎡。   
   旧机场板块是连接柳州城中区和柳区的中心,在规划者和房企的眼中,“配套先行”让旧机场板块成为不折不扣的潜力股,早年前已有沃海置业、兆安地产、温馨地产、通建地产等本土房企开拓市场,而后万达、融创、金科、合景泰富等大鳄融入到片区建设的角色中来。【点击查看详情】

  随着柳东新区成立十周年的大幕开启,新区迎来了实质性腾飞。伴随着片区价值逐步被更多房企所看到,新区的土地出让也成了各大房企厮杀之地,满城找地的房开商们在柳东新区也一再刷出了地价新高。
最高地价:5834元/㎡
新房参考价:7600元/㎡
房价地价比:1.3:1

土地成交金额增长惊人,楼面地价1年内翻3

  2017年可谓是柳东新区土地异?;鹑鹊囊荒?,区域“地王”三次易主,最后定格在合景泰富首次入柳的项目“合景映月台”身上,楼面地价锁定5834元/㎡。这个楼面地价,几乎与当时柳东新区个别楼盘在售商品房价格持平。而且从柳房网数据中心统计的2010年至2017年间,最具代表性的楼盘来看,2010年至2016年之间,城市配套和生活氛围更加醇熟的阳和新区的项目拿地价格都普遍比会展版块要高【点击查看详情】

柳东新区2010-2017年地价变迁
年份 项目 地块面积(㎡) 楼面价(元/㎡) 成交价(万元)
2010年 盛天龙湾 15507.29 1327 6175
2011年 星宇·华城苑 13311.12 1308 5570
2012年 柳州联盟新城 106082.96 1452 27730
2014年 冠亚·国际星城 24749.79 1563 11420
2015年 冠亚宽庐 42619.97 2540 21650
2016年 温馨壹号 26785.43 1780 13830
2017年 龙光·玖珑府 187442.56 2674 110270
2017年 碧桂园·帕克诺雅 94612.57 3608 85350
2017年 合景映月台 83286.88 5834 97180

地价拉动房价,一年之内从“6”“7”

  随着柳东新区成立十周年的大幕开启,新区迎来了实质性腾飞。伴随着片区价值逐步被更多房企所看到,新区的土地出让也成了各大房企厮杀之地。2017年柳东新区商品房销售均价,也由年初的6字头跃升到7字头。而在2018年5月,柳东新区的商品房销售均价已经迈入“8”字头,相较于2017年同期的7644元/㎡,同比增长了5.31%【点击查看详情】

  2017年是柳江的转折年,从柳江土地市场就能明显看出来,设区给柳江楼市迎来机遇,楼面价,土地的供应量都发生着巨变。另外,规划打造为柳州城市副中心的柳江新城正在成为柳州楼市新焦点。
最高地价:1634元/㎡
新房参考价:7100元/㎡
房价地价比:4:1

楼面价从百元到千元,总供应从百亩到千亩

  早几年柳江的楼盘容积率都偏高,普遍在3.5以上,高的甚至在8 以上,出让总量也不高并且几乎都是底价成交??杉缜暗目⒍嘁月闫惹械木幼⌒枨笪?,不太注重居住的舒适度,恒大雅苑五重立体园林精装房、柳江碧桂园精装洋房别墅产品重塑柳江人居品质…大牌房企的进驻让柳江居住环境明显改善。

  楼市价值攀升让新区的土地市场迎转机。我们统计了柳江近8年的土地成交情况,在2014年以前柳江每年的土地供应基本在百亩左右,2015年增加到300亩直到2017年才有千亩的突破,相应的总成交金额也发生倍数增长,溢价率和楼面地价都在不断刷新,今年3月兴佳更是刷新了柳江“双价地王”。
年份 楼盘 楼面地价(元/㎡)
2018 兴佳地块 1634
2017 碧桂园·公园上城 1091
2016 恒大雅苑 810
2015 柳州·毅德城 648
2014 晨华金湾御府 731
2014 通达·一品嘉园 740
2013 金华苑 526
2012 健乐·瑞城 612
2011 盛泽公司地块 195
2010 腾安·九曲名邸 69

瞄准新区 品牌大鳄争先入驻

  在柳州市未来的规划中,柳江区日后将打造为柳州西南片区示范新城,柳州市区内土地供应越来越紧张,越来越多房开看好极具发展潜力的柳江区,尤其是土地资源丰富的柳江新城。恒大、碧桂园、腾安、启迪等知名房企已率先抢滩,柳工、兴佳等老牌房企也瞄准,现今新增晨华、云星集团,新区的楼市价值与日俱增。

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